Forum des entreprises

[le_sayan]

Bonjour,

je possède une SCI et je rembourse un prêt pour des bâtiments que j'ai acheté.
J'aimerais savoir les conséquences au niveau comptable si j'achète les bâtiments à titre perso sachant que les bâtiments ne sont pas encore finis d'être amortis.
En particulier quelles conséquences sur mon bilan et mon compte de résultats ( impôts IS et IR, charges, immobilisation ... )

Merci d'avance

Bonjour,

Avant de vous donner mon avis, je vous demande de répondre aux questions suivantes :

1- Votre SCI a t elle optée pour l'imposition à l'IS ?
2- Votre SCI est elle assujettie à la TVA ?
Merci

Salutations

Michel

[le_sayan]

Bonjour,

je suis assujetti à la TVA et à l'IS.

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Je suppose que vous devez avoir, pour cette SCI, un déficit fiscal reportable.
Dans ce cas la vente, même si c'est une vente à vous même, fera partie intégrante des produits de l'exploitation. Par contre il faudra déterminer la valeur comptable résiduelle afin que vous la passiez en charges d'exploitation. Le résultat ainsi obtenu en tenant compte des autres produits et des autres charges de l'exploitation, sera fiscalement déduit des déficits antérieurs et le résultat sera soumis à l'I.S. soit à 15 % soit à 33.33 %.

En ce qui concerne la TVA que vous avez antérieurement déduite celle ci rest acquise mais la vente dégagera une somme de TVA à payer qui ne sera pas récupérable par vous en qualité de particulier.

A mon sens vous devriez faire une similation financière puisque l'opération, telle que vous l'envisagez, peut présenter des engagements qui seraient plus importants que la vente en elle même.

N'oubliez pas qu'en plus vous devrez acquitter les frais notariaux puisqu'il y a un changement de propriétaire au point de vue fiscal et notarial.

A votre disposition

Salutations

Michel

[le_sayan]

Bonjour,

Je comprend que cela engendre des frais ( TVA, notaire).
Mais je ne comprend pas pourquoi vous dites que le résultat sera déduit des déficits antérieurs : la SCI n'est pas en déficit.

Voici ma vision pour le moment ( surement non exhaustive et sans doute erronée).
La SCI loue des bâtiments. Sur son résultat ( intérêts et dotations aux amortissements déduits), elle est soumise à l'IS.
Si elle vend ses bâtiments, elle réduit ses bénéfices (hormis l'année de la vente) puisqu'elle ne perçoit plus de loyers, ce qui entraîne moins d'IS. Les bénéfices des loyers seront alors attribués à l'acheteur, soumis à l'IR.
Je cherche à optimiser mon taux d'imposition mais pour cela j'aimerais comprendre les conséquences d'une telle transaction pour la SCI.

Merci d'avance.

Re,

J'ai bien précisé : JE SUPPOSE....

Tant mieux pour vous si cette SCI n'a pas de déficits reportables.

Je comprends mal votre raisonnement car normalement une SCI est dissoute si elle n'a plus de ressources.

Que vous vouliez optimiser votre imposition, cest bien. Il ne faut pas perdre de vue que la TVA que vous allez payée sur la vente ne sera plus récupérable, que les frais de notaire ne seront plus déductibles.
Donc vous allez devoir "sortir" une certaine somme qui ne vous rapportera RIEN..
Pour récupérer en partie cette somme, vous devez augmenter le prix de vente. Indirectement la TVA, les frais de notaire et l'I.S. de la SCI.

Mais c'est à vous de choisir.

A votre disposition

Salutations

Michel

[le_sayan]

La SCI détient 2 bâtiments, j'envisage seulement d'en vendre un, donc elle n'a pas de raison d'être dissoute.

Si elle vend un de ses bâtiments à un associé de la SCI, pourquoi ne pas plutôt diminuer le prix de vente jusqu'au prix d'acquisition ? Cela annulerait l'imposition sur la Plu-value et reduirait la TVA.
Mais dans ce cas, que devient l'amortissement du bâtiment s'il est vendu à avant la fin ?
Vaut-il mieux attendre que le bâtiment soit totalement amorti avant d'effectuer la transaction ?

Bonjour,

Si la SCI vend un seul bâtiment, il n'y a pas lieu de la dissoudre effectivement.

Cependant le prix de vente doit normalement être supérieur au prix d'achat pour éviter un éventuel contrôle fiscal. Il est faux, comme certaines personnes le prétendent, que les SCI ne peuvent pas faire l'objet d'un contrôle fiscal.

Votre raissonnement est quelque peu erronné, puisque vous ne tenez pas compte des amortissements pratiqués. En effet votre valeur comptable sera actuellement égale au prix d'achat moins les amortissements pratiqués, somme qui viendra en diminution du prix H.T. de la vente pour constituer, en partie, votre base d'I.S.

Je ne vous conseille pas de vendre à un prix égal au prix d'achat, je ne vous conseillerai donc pas de vendre à un prix inférieur pour éluder simplement de l'imposition.

C'est pour cette raison que je vous ai conseillé de faire une ou plusieurs ébauches de la vente de ce bâtiment en connaissant tous les impératifs immédiats et futur. (TVA, résiliation ou transferts des emprunts,...)

C'est a vous à prendre une décision.

A votre disposition.

Salutations

Michel

Autre problème : si vous désirez, pour une raison que je n'est pas à connaître, vendre une partie de la SCI à un actuel associé, vous devez établir parallélement "une cessioin de parts sociales" à moins que vous ayez décidé que cet autre associé soit toujours partie prenante dans la SCI.

L'optimisation de votre placement peut alors être différent et les calculs d'imposition seraient à reprendre.

Salutations

Michel

[le_sayan]

Prenons un exemple :

Prix d'achat = 100 000
Amortissements = 30 000

Si je vous suis, je n'ai donc pas le droit de vendre mon bien moins de 100 000, prix d'achat ( car le fisc ne l'accepterait pas).
Je suis donc légalement obligé d'avoir au minimum :

Prix de vente = 100 001
donc
Plu-value = Prix de vente - VNC = 100 001 - (100 000-30 000)=30 001 imposable ?

De plus, l'emprunt étant remboursé par la location du bâtiment, y-a-t-il des conséquences comptables différentes si la SCI rembourse l'emprunt ou si elle le transfert ?

Sinon, concernant votre dernière remarque, il n'est pas envisagé d'effectuer une cession des parts (je ne vois d'ailleurs pas comment cela puisse améliorer la transaction d'un point de vue fiscale).

Re

Votre raisonnement n'est pas complet il me semble.
En effet vous ne tenez pas compte des amortissements, même proratisés, de l'année 2011.
Votre base brute d'imposition, sans tenir compte des mouvements d'exploitation, sera déduit d'autant.

En ce qui concerne les différents #, il faudrait prendre contact avec ceui ( ou ceux) qui les a consentis, pour savoir si des frais ou intérêts complémentaires sont prévus lors du transfert ou d'un remboursement anticipé.

En ce qui concerne la "cession de parts", le raisonnement est le suivant :

1-Constitution HYPOTHESE) Vous 50 % Monsieur X 50 %. Total 100 %
pour un achat de 2 bâtiments
2- Ventes
Un bâtiment à Monsieur X pour un prix de.......Euros

La SCI n'a donc plus qu'un bâtiment mais juridiquement toujours deux associés

Voilà pourquoi je vous parle de "cession de parts sociales".

A votre disposition

Salutations

Michel